전월세 전환율,
법정 상한은 몇 %

공식

주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꾸는 경우, 바꾸는 금액에 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 넘지 못하게 합니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.

보증금별 월세 (전환율별)

예를 들어 전세 3억 원을 보증금 2억 원 + 월세로 바꾸면 월세로 돌리는 금액은 1억 원이고, 법정 상한 5.0%라면 월세는 최대 416,666원입니다. 집주인이 6%를 요구해 월 50만 원을 받으면 상한을 넘은 부분은 무효이고, 이미 냈다면 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).

거꾸로: 월세를 보증금으로 바꾸면

월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우에는 이 상한 규정이 직접 적용되지 않습니다. 다만 같은 비율로 환산하면 월세 10만 원은 보증금 약 24,000,000원에 해당하므로, 제안받은 조건을 비교하는 기준으로 쓸 수 있습니다.

함께 알아 둘 규칙

• 증액 5% 상한: 계약 기간 중 증액을 청구하거나 계약갱신요구권으로 갱신할 때, 보증금·월세 인상은 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(제7조 제2항). 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없고, 시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다.
• 전월세 신고: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다(국토교통부).
• 상가는 다르다: 상가건물 임대차는 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이 상한이라, 지금은 연 12%입니다.

월세 세액공제도 확인

월세로 바꾸면 연말정산 월세 세액공제를 받을 수 있는지도 확인하세요. 무주택 세대의 근로자로 총급여 8,000만 원 이하라면 국민주택규모 또는 기준시가 4억 원 이하 주택의 월세(연 1,000만 원 한도)에 대해 총급여 5,500만 원 이하 17%, 8,000만 원 이하 15%를 세액공제받습니다(조세특례제한법 제95조의2, 국세청 안내). 전세대출 이자 공제는 전세대출 소득공제에 정리했습니다.

기준금리가 바뀌면

법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 기준금리가 0.25%p 오르면 상한도 0.25%p 올라, 보증금 1억 원 기준 월세 상한이 약 20,833원 늘어납니다. 계약할 때의 기준금리를 기준으로 판단하므로, 계약일과 그때의 기준금리를 함께 기록해 두세요. 계산랩은 기준금리가 바뀌면 이 글의 숫자를 고칩니다.

협상 전에 '월세로 바꾸는 보증금 × 상한 전환율 ÷ 12'로 상한 월세를 미리 계산해 두면 제안받은 조건이 법정 범위 안인지 숫자로 바로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제9조
• 한국은행 — 기준금리 추이
• 찾기 쉬운 생활법령 — 차임 증감청구(5% 상한)
• 찾기 쉬운 생활법령 — 상가건물 월차임 전환
• 국토교통부 보도자료 — 주택 임대차 신고제
• 국세청 — 월세액 세액공제

이 글은 일반적인 계산 방법 안내이며 개인별 세무·법률 판단은 국세청(126)·고용노동부(1350)·금융회사에 확인하세요. 제도가 바뀌면 고칩니다.