대출별 연간 원리금
| 대출 | 금액 | DSR 계산 금리 | 연간 원리금 |
|---|
DSR 계산법
은행은 DSR 40%, 2금융권(저축은행·보험·카드·캐피탈 등)은 50%를 넘는 대출을 내주지 않습니다. 이 규제는 모든 금융권 가계대출 합계가 1억 원을 넘는 사람에게 적용됩니다. 대출 종류별로 연간 원리금을 잡는 방식이 다르며, 이 계산기는 아래처럼 계산합니다.
| 대출 종류 | 이 계산기의 연간 원리금 |
|---|---|
| 원리금균등 분할상환 (주담대 등) | 월 상환액 × 12 |
| 원금균등 분할상환 | 전체 기간 원리금 합계 ÷ 기간(년) |
| 만기일시 (기타) | 원금 ÷ 기간(년) + 연 이자 |
| 신용대출·마이너스통장 | 원금(한도) ÷ 산정 기간(기본 5년) + 연 이자 |
| 전세대출 | 연 이자만 (원금은 보증금으로 갚으므로 제외) |
예시: 연소득 6천만 원, 신용대출이 있을 때 주담대 3억
기존 신용대출 3,000만 원(연 4.5%)의 연간 원리금은 원금 ÷ 5년 + 이자 = 7,350,000원입니다. 수도권 주담대 3억 원(연 4.0%·30년·변동형)는 DSR을 계산할 때 금리에 스트레스 금리 3.0%p를 더해 연 7.0%로 봅니다. 그래서 연간 원리금이 실제 17,186,950원이 아니라 23,950,889원으로 잡힙니다.
스트레스 금리가 없다면 40.9%이지만, 반영하면 52.2%로 은행 기준 40%를 넘습니다. 같은 조건에서 은행 주담대는 최대 2억 855만 원까지 가능합니다.
스트레스 DSR이란 (2026년 하반기 적용값)
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 대출 금리에 '스트레스 금리'를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로지만 한도가 줄어듭니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 그 뒤 지역별 조정이 있었습니다.
| 대출 | 스트레스 금리 × 적용 비율 | DSR 계산 때 더하는 금리 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 (변동형) | 하한 3.0% × 100% (2025.10.16~) | +3.0%p |
| 지방 주담대 (변동형) | 1.5% × 50% (2단계 비율, 2026.12.31까지 연장) | +0.75%p |
| 신용대출·기타대출 (변동형) | 1.5% × 100% | +1.5%p (신용대출은 신용대출 잔액이 1억 원을 넘을 때만) |
| 전 기간 고정금리 | 적용 안 함 | 0 (신용대출 고정금리는 만기 5년 이상 0, 3~5년 60%) |
연소득별 DSR 40% 한도 (스트레스 금리별)
| 연소득 | 없음 | 지방 주담대 +0.75%p | 신용·기타 +1.5%p | 수도권·규제지역 주담대 +3.0%p |
|---|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 2억 946만 원 | 1억 9,170만 원 | 1억 7,612만 원 | 1억 5,030만 원 |
| 5,000만 원 | 3억 4,910만 원 | 3억 1,950만 원 | 2억 9,353만 원 | 2억 5,051만 원 |
| 7,000만 원 | 4억 8,874만 원 | 4억 4,730만 원 | 4억 1,095만 원 | 3억 5,071만 원 |
| 10,000만 원 | 6억 9,820만 원 | 6억 3,900만 원 | 5억 8,707만 원 | 5억 102만 원 |
금융위원회는 10.15 대책 때 연소득 5천만 원 차주가 연 4%·30년 변동형 주담대를 받으면 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 오를 때 한도가 약 4,300만 원(14.7%) 줄어든다고 설명했습니다. 이 계산기로 같은 조건을 계산하면 2억 9,353만 원 → 2억 5,051만 원, 4,302만 원(14.7%) 감소로 같습니다.
DSR 낮추는 방법
① 신용대출·마이너스통장부터 줄이기 — 원금을 5년으로 나눠 잡으므로 1천만 원만 갚아도 연 200만 원 넘게 줄어듭니다. 쓰지 않는 마이너스통장은 한도 전체가 잡히니 한도를 줄이거나 해지합니다. ② 대출 기간 늘리기 — 30년보다 40년이 연간 원리금이 작습니다. ③ 고정금리 상품 고르기 — 스트레스 금리가 붙지 않거나 적게 붙습니다. ④ 소득 증빙 늘리기 — 연소득이 DSR의 분모입니다.
공식 출처
- 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표」(2025.5.20)
- 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」(2025.10.15)
- 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ」
- 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안」(2025.6.27)
- 금융위원회 「스트레스 DSR 3단계 행정지도 변경시행 예고」(2026.6.18, 지방 주담대 2단계 적용 ~2026.12.31)
- 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」(2026.4.1)
- 국토교통부 「규제지역·토지거래허가구역 서울 전역 및 경기 12개 지역 확대 지정」(2025.10.15)
기준일 2026-10-30. 규제는 6개월마다(6월·12월) 바뀔 수 있으니 대출 전에 금융위원회 발표와 금융회사 안내를 확인하세요. 실제 한도는 금융회사 심사로 정해집니다.
자주 묻는 질문
DSR 40%는 무엇을 뜻하나요?
1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자 합계가 연소득의 40%를 넘으면 은행이 새 대출을 내주지 않는다는 뜻입니다. 2금융권은 50%입니다. 이 규제는 금융권 가계대출 합계가 1억 원을 넘는 사람에게 적용됩니다.
스트레스 DSR을 적용하면 이자도 더 내나요?
아닙니다. 스트레스 금리는 대출 한도를 계산할 때만 금리에 더하는 가상의 금리입니다. 실제로 내는 이자는 약정 금리 그대로이고, 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
지금 스트레스 금리는 얼마인가요?
기준일 2026-10-30 기준 수도권·규제지역 주담대는 3.0%p, 지방 주담대는 0.75%p(1.5%×50%, 2026년 12월 31일까지), 신용·기타대출은 1.5%p입니다. 신용대출은 신용대출 잔액이 1억 원을 넘을 때만 붙습니다. 전 기간 고정금리 대출에는 붙지 않습니다.
전세대출도 DSR에 들어가나요?
전세대출 원금은 DSR에 넣지 않습니다. 다만 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출은 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다(정책 전세대출 제외). 해당하면 기존 대출에 '전세대출'로 넣으세요.
마이너스통장은 쓴 금액만 들어가나요?
아닙니다. DSR에서는 쓰지 않은 금액까지 약정 한도 전체를 대출로 봅니다. 그래서 한도만 열어 둔 마이너스통장도 DSR을 높입니다. 기존 대출에 한도 금액을 넣으세요.
계산기 결과와 은행 한도가 다른 이유는?
금융회사마다 소득을 인정하는 방식(근로·사업·신고소득), 대출별 연간 원리금 산정 방식, 혼합형·주기형 스트레스 비율, 자체 심사 기준이 다릅니다. 이 계산기는 공식 기준으로 계산한 참고값이며, 실제 한도는 금융회사 심사로 정해집니다.
근거: 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5.20), 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025.10.15), 스트레스 DSR 3단계 행정지도 변경 예고(2026.6.18). 규제 기준일 2026-10-30. 실제 한도는 금융회사 심사 기준. 최종 확인 2026-10-21.
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