전월세 전환율 계산법
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때, 전환하는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월세를 넘지 못하게 합니다. 같은 법 시행령 제9조가 그 비율을 연 10%, 더하는 이율을 연 2%로 정합니다.
기준금리 3.00% 기준 주택 전환율 상한은 연 5%입니다. 보증금 3억 원을 2억 원으로 낮추고 1억 원을 월세로 돌리면 월세는 최대 416,666원입니다.
| 월세로 바꾸는 보증금 | 주택 (연 5%) | 상가 (연 12%) |
|---|---|---|
| 1,000만 원 | 41,666원 | 100,000원 |
| 3,000만 원 | 125,000원 | 300,000원 |
| 5,000만 원 | 208,333원 | 500,000원 |
| 10,000만 원 | 416,666원 | 1,000,000원 |
| 20,000만 원 | 833,333원 | 2,000,000원 |
상가는 기준이 다르다
상가건물 임대차보호법 시행령 제5조는 연 12%와 '기준금리 × 4.5배' 중 낮은 비율을 씁니다. 기준금리 3.00%면 4.5배가 13.5%라 연 12%가 적용됩니다.
상한보다 많이 냈다면
주택임대차보호법 제10조의2에 따라 임차인은 월차임 산정률을 넘겨 낸 월세의 반환을 청구할 수 있습니다. 갱신되는 계약은 이전과 같은 조건으로 계약한 것으로 보므로, 임차인이 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵습니다. 동의해서 바꾸더라도 이 상한은 적용됩니다.
기준금리 확인
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 금융통화위원회 결정으로 연 3.00%가 되었습니다(2026년 10월 27일 확인). 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀌니, 계약 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인해 입력칸에 넣으세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 상한은 몇 %인가요?
주택은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 쪽입니다. 기준금리 3.00%(2026년 8월 27일 결정) 기준 연 5%입니다.
보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 얼마까지 받을 수 있나요?
1억 원 × 5% ÷ 12 = 월 416,666원이 상한입니다(주택, 기준금리 3.00% 기준).
상한보다 많이 내고 있으면 어떻게 하나요?
주택임대차보호법 제10조의2에 따라 법정 산정률을 넘겨 낸 월세는 반환을 청구할 수 있습니다. 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 받아 보세요.
새로 계약할 때도 이 상한이 적용되나요?
이 조항은 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꾸는 경우의 상한입니다. 새로 맺는 계약의 보증금·월세는 당사자가 정하므로, 시세 비교용으로만 참고하세요.
상가 전환율은 다른가요?
네. 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리 × 4.5배 중 낮은 쪽입니다. 기준금리 3.00%면 연 12%입니다.
근거: 주택임대차보호법 제7조의2·제10조의2, 같은 법 시행령 제9조, 상가건물 임대차보호법 제12조·시행령 제5조, 한국은행 통화정책방향(2026년 8월 27일), 한국은행 기준금리 추이. 기준금리 2026년 10월 27일 확인. 최종 확인 2026-10-21.
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